Не все категории земель предназначены для жилищного строительства

Вопрос об индивидуальном жилищном строительстве, предоставлении земельных участков для этих целей весьма актуален. Зачастую в границах населенных пунктов приобрести земельные участки для жилищного строительства достаточно сложно и все более частое распространение получает загородное строительство.

В большинстве своем будущие застройщики не знают, что строить в, казалось бы, очень привлекательном месте нельзя, а если даже строительство осуществлено, то легализовать возведенную постройку в большинстве случаев не представляется возможным. Подробнее о том, на каких землях можно строить жилье, журналу «Все о новостройках» рассказала Наталья Горячева, главный специалист-эксперт Ленинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено семь категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Не все категории земель предназначены для жилищного строительства, данный вид деятельности разрешен только на двух из них: землях населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.


Земли населенных пунктов

Жилищное строительство допускается на земельных участках, относящихся к категории земель населенных пунктов, и предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, или на приусадебных участках, предназначенных для личного подсобного хозяйства (статья 1 Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»; пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 07.07.03 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).

Статья 85 Земельного кодекса РФ предусматривает, что для застройки жилыми зданиями, в том числе для индивидуальной жилой застройки, предназначены земельные участки в составе жилых зон из земель населенных пунктов.

Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.09 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» утверждены зоны, в пределах которых разрешено жилищное строительство. Для одних зон, таких как зона застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами, возведение индивидуальных жилых домов является основным видом разрешенного использования. Для других зон, например, таких как зона жилой застройки сезонного проживания, возведение индивидуальных жилых домов является условно разрешенным видом использования. Что это означает? Например, для того чтобы на дачном земельном участке осуществить строительство индивидуального жилого дома, необходимо изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный.

Данная возможность предусмотрена статьей 39 Градостроительного кодекса РФ, а также статьей 7 Правил землепользования и застройки. Для изменения основного вида разрешенного использования на условно разрешенный заинтересованное лицо должно направить заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г. Новосибирска, которая рассматривает данный вопрос на публичных слушаниях. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, несет лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их мэру города Новосибирска. Учитывая эти рекомендации, мэр города Новосибирска в течение трех дней со дня их поступления принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в Бюллетене органов местного самоуправления города Новосибирска и размещается на официальном сайте города Новосибирска.

Необходимо отметить, что в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в Правила порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.


Земли сельскохозяйственного назначения

Что касается жилищного строительства на землях сельскохозяйственного назначения, то оно возможно, если земельный участок, из состава данных земель, предоставлен для ведения садоводства, личного подсобного хозяйства либо дачного строительства. Если земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения отведен для иных целей, то жилищное строительство на нем возможно только после его перевода в категорию земель населенных пунктов, произведенного в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.04 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов (абзац 7 пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса РФ). Установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования; утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (пункт 1 статьи 84 Земельного кодекса РФ). До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 31 декабря 2012 года включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.04 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

При наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов изменение границ населенных пунктов до 31 декабря 2012 года может осуществляться путем внесения изменений в указанные генеральные планы, схемы территориального планирования в соответствии с Градостроительным кодексом РФ либо путем включения земельных участков в границы населенных пунктов или исключения земельных участков из границ населенных пунктов исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном статьей 4.1 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса.

Данный порядок предусматривает, что орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта Федерации, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованные во включении земельного участка в границы населенного пункта либо в исключении земельного участка из границ населенного пункта, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка. К указанному заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населенного пункта, либо земельного участка, исключаемого из границ населенного пункта, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей – для индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц – для юридических лиц. Физические или юридические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта, либо на земельные участки, исключаемые из границ населенного пункта. Требовать представления иных документов, за исключением документов, предусмотренных частью 4 статьи 4.1 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса, не допускается.

Относительно изъятия земель необходимо отметить, что такая возможность предусмотрена статьей 284 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка (не боле двух лет), а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 3 статьи 6 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения также предусмотрено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органом местного самоуправления. На основании статьи 286 Кодекса орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.


Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.